{"version":1,"type":"rich","provider_name":"Libsyn","provider_url":"https:\/\/www.libsyn.com","height":90,"width":600,"title":"#336 Darum w\u00fcrde ich heute KEINE Immobilien mehr vermieten!","description":"Warum ich als gelernter Maurer lieber Aktien als Immobilien vermiete Als gelernter Maurer und Sohn eines Bauunternehmers liegt mir der Immobilienmarkt im Blut. Doch ein Gro\u00dfteil meines Verm\u00f6gens steckt heute in Aktien. Warum ich lieber Aktien statt Immobilien vermiete und welche entscheidenden Vorteile diese Assetklasse bietet, erf\u00e4hrst Du in diesem direkten Vergleich. Ich stelle beide Anlageformen in zehn zentralen Punkten gegen\u00fcber \u2013 von den Transaktionskosten bis zum Verwaltungsaufwand.  Das erwartet Dich in dieser Folge: Wie mir die Maurerlehre Disziplin f\u00fcrs Investieren beibrachte Die Bewertung: Welche Assetklasse ist einfacher einzusch\u00e4tzen? Die Transaktionskosten: Ein gewaltiger Unterschied Die \u201ebauliche\u201c Pr\u00fcfung und Verwaltung: Wo der CEO f\u00fcr Dich arbeitet Instandhaltung und Reparaturen: Geld, das Dir erspart bleibt Kredit, Schulden und Angst: Wo der Leverage besser funktioniert Leerstand und Mietnomaden: Risiken, die es an der B\u00f6rse nicht gibt Flexibilit\u00e4t: Warum Aktien nicht immobil sind Mein Fazit Wie mir die Maurerlehre Disziplin f\u00fcrs Investieren beibrachte Warum ich als gelernter Maurer heute lieber Aktien als Immobilien vermiete, mag auf den ersten Blick \u00fcberraschen. Um das zu verstehen, muss ich ausholen. Mein Vater war 45 Jahre lang Bauunternehmer und lebte f\u00fcr seinen Beruf. Ich trat in seine Fu\u00dfstapfen und absolvierte selbst eine dreij\u00e4hrige Maurerlehre. R\u00fcckblickend war das eine \u00e4u\u00dferst pr\u00e4gende Zeit. Ich lernte, was es hei\u00dft, sein Geld mit den eigenen H\u00e4nden zu verdienen: Jeden Morgen um 5 Uhr aufstehen, bei jedem Wetter auf der Baustelle stehen \u2013 in br\u00fctender Hitze, im Schneetreiben oder Dauerregen \u2013 und den ganzen Tag volle Leistung bringen. Parallel dazu spielte ich Handball in der Regionalliga und 2. Bundesliga, mit vier Trainingseinheiten pro Woche. Die Kombination aus k\u00f6rperlicher Schwerarbeit und Hochleistungssport formte eine extreme Disziplin. Damals war ich topfit, mit unter 8 % K\u00f6rperfett, und konnte essen, was ich wollte. Warum erz\u00e4hle ich das? Diese fr\u00fchen Erfahrungen sind der Ursprung f\u00fcr meine heutige \u00dcberzeugung: Disziplin ist das Wort, das arm und reich unterscheidet. Anfangen kann jeder \u2013 darin sind wir alle gro\u00df, doch Dinge langfristig, \u00fcber Jahre oder sogar Jahrzehnte durchzuziehen, das ist die wahre Meisterklasse. Das zeigt auch das Beispiel von Warren Buffett. Ein gro\u00dfer, massiver Teil seines Verm\u00f6gens entstand erst ab seinem 50. Lebensjahr. Woran lag das? An seinem systematischen Ansatz, seinem langfristigen Denken und vor allem daran, dass er durchgehalten hat. Genau diese Disziplin ist der Kern jedes nachhaltigen Investitionserfolgs.  Warum ich inzwischen weniger in Immobilien investiere und stattdessen viel mehr in Aktien \u2013 das habe ich gerade im B\u00fcro erlebt. Denn wegen des Neuschnees hatten wir einen Wasserschaden. Durch das Gewicht ist das Dach ein wenig eingerissen, wodurch Wasser in das Geb\u00e4ude gelangte. Zum Gl\u00fcck hat es keinen gro\u00dfen Schaden angerichtet, aber was diese Situation zeigt: Man muss sich um diese Dinge k\u00fcmmern. In dieser Folge m\u00f6chte ich die Unterschiede der beiden Assetklassen herausarbeiten. Zuvor ist es aber wichtig, anzumerken, dass man mit beiden gutes Geld verdienen kann. Doch daf\u00fcr ist es unabdingbar, dass man sich mit diesen Assetklassen gut auskennt \u2013 dazu geh\u00f6rt nicht nur fachliche, sondern auch steuerliche Expertise, und nat\u00fcrlich auch eine klare Strategie. Wenn Du mir schon l\u00e4nger folgst, dann wei\u00dft Du, dass ich ein sehr strategischer und systematischer Anleger bin und das ist etwas, was Du in jedem Fall auch brauchst. Neben dem Durchhalten geht es auch um Strategie und darum, das System im Auge zu behalten.  Die Bewertung: Welche Assetklasse ist einfacher einzusch\u00e4tzen? Ob Aktie oder Immobilie \u2013 bevor Du investierst, musst Du den Wert beurteilen. Bei einer Immobilie ist das komplex: Lage: A-, B- oder C-Lage? Nutzung: Gewerbe oder Wohnraum? Standort: In welcher Stadt, in welchem Viertel? Baulicher Zustand: Wie ist die Substanz? Hier hilft mir mein Handwerker-Hintergrund, Qualit\u00e4t und m\u00f6gliche M\u00e4ngel wie Feuchtigkeit einzusch\u00e4tzen. Diese multifaktorielle Bewertung ist aufw\u00e4ndig und erfordert viel Expertise oder teure Gutachter. Das ist der klassische Unterschied zwischen Wert und Preis. Als Maurer kann ich den baulichen Wert relativ gut beurteilen \u2013 die Qualit\u00e4t der W\u00e4nde, des Dachs, Feuchtigkeit. Das ist ein Vorteil, aber dennoch aufw\u00e4ndig. Auf der Aktienseite ist dieser Schritt um ein Vielfaches einfacher. In unserer Ulrich M\u00fcller Wealth Academy nutzen wir das AQUB-Tool. Gibst Du einen Aktiennamen ein, erh\u00e4ltst Du sofort eine Klassifizierung: A-Wert: Ein Top-Wert mit stetigem Aufw\u00e4rtstrend (LURO-Aktien). B-Wert: Steigt ebenfalls, hat aber eine gewisse Schwankung. C-Wert: Hat Qualit\u00e4t, aber sehr gro\u00dfe Schwankung. Diese klare, schnelle Einsch\u00e4tzung ist ein gewaltiger Effizienzvorteil. Im Vergleich punkten hier klar die Aktien. Zwischenstand: 1:0 f\u00fcr Aktien. Die Transaktionskosten: Ein gewaltiger Unterschied Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen gewaltige Nebenkosten an, noch bevor die eigentliche Investition beginnt: Grunderwerbsteuer: 6\u20137,5 % (je nach Bundesland) Notar und Grundbuch: ca. 1,5 % Maklerprovision: oft 5\u20136 % (teilweise aufgeteilt) Schnell summieren sich diese Nebenkosten auf 10\u201314 % des Kaufpreises. Bei einem Haus f\u00fcr 400.000 \u20ac sind das 50.000\u201360.000 \u20ac, die zus\u00e4tzlich anfallen und erst \u00fcber Jahre der Mieteinnahmen wieder hereingeholt werden m\u00fcssen. Auf der Aktienseite sind die Transaktionskosten marginal. Die H\u00f6he der Kosten h\u00e4ngt aber nat\u00fcrlich von Deiner Strategie ab. Ein Buy-and-Hold-Investor hat nahezu keine laufenden Kosten. Folgst Du einem aktiveren Ansatz wie meinem (Value-Investor mit Trading-Ansatz), fallen etwas mehr Geb\u00fchren an. Wir bei der Ulrich M\u00fcller Wealth Academy haben allerdings bei Interactive Brokers oder auch CapTrader absolute Spezialkonditionen, weil wir so gro\u00df sind und so eine Menge von Menschen zusammenbringen. Das kann dazu f\u00fchren, dass Trades f\u00fcr 50.000 $ circa 1\u20133 \u20ac Geb\u00fchren kosten. Und da sehen wir schon: f\u00fcr die Aktie definitiv das 2 zu 0, denn die Transaktionskosten sind auf der Aktienseite deutlich geringer und dadurch bleibt das Ganze auch flexibler. Die \u201ebauliche\u201c Pr\u00fcfung und Verwaltung: Wo der CEO f\u00fcr Dich arbeitet Der n\u00e4chste Punkt ist die umfassende Pr\u00fcfung. Bei einer Immobilie muss alles gepr\u00fcft werden: Sind alle Bauma\u00dfnahmen amtlich eingetragen und legal? Wie steht es um die Statik? Besonders im Ausland ist Vorsicht geboten. Oft muss ein teurer Gutachter hinzugezogen werden, um nicht die \u201eKatze im Sack\u201c zu kaufen. Auf der Aktienseite entspricht das der fundamentalen Analyse (Wert vs. Preis) und der Beurteilung des Managements. Den gr\u00f6\u00dften Teil dieser Arbeit \u00fcbernimmt f\u00fcr Dich der CEO des Unternehmens. Du musst Dich nicht um Bauantr\u00e4ge oder Statik k\u00fcmmern. Zwischenstand also: 3:0 f\u00fcr Aktien. Kommen wir direkt zum n\u00e4chsten, gro\u00dfen Punkt: die Verwaltung. Jeder, der mehrere Immobilien besitzt, wei\u00df, dass dies ein gro\u00dfes Thema ist: Neuvermietung und Mieterwechsel \u00dcbergabe- und R\u00fcckgabeprotokolle Organisation und Abrechnung von Reparaturen Nebenkostenabrechnungen Die Liste der Verwaltungsaufgaben ist lang und zeitraubend. Bei Aktien \u00fcbernimmt auch hier das Management des Unternehmens diese komplette operative Arbeit f\u00fcr Dich. Als Aktion\u00e4r musst Du Dich um keine Mieter oder Abrechnungen k\u00fcmmern. Zwischenstand: 4:0 f\u00fcr Aktien. Instandhaltung und Reparaturen: Geld, das Dir erspart bleibt Dieser Punkt ist so zentral, dass ich ihn extra ausgliedere. Bei einer Immobilie muss man stets R\u00fccklagen bilden \u2013 die Faustregel sind 1 % des Hauspreises pro Jahr f\u00fcr Instandhaltung. Heizung, Fenster, Malerarbeiten: Immer wieder fallen Kosten an. Doch es geht nicht nur ums Geld, sondern um Zeit und Aufwand: Angebote einholen, zuverl\u00e4ssige Handwerker finden, die Arbeiten koordinieren und \u00fcberwachen. Selbst mit einer Hausverwaltung wirst Du als Eigent\u00fcmer bei gr\u00f6\u00dferen Ma\u00dfnahmen in Entscheidungen eingebunden. Diesen kontinuierlichen praktischen Aufwand gibt es bei Aktien nicht. Zwischenstand: 5:0 f\u00fcr Aktien. Kredit, Schulden und Angst: Wo der Leverage besser funktioniert Hier wird es interessant, denn der Punkt Fremdfinanzierung spielt f\u00fcr beide Assetklassen eine Rolle, aber auf sehr unterschiedliche Weise. Die meisten Menschen k\u00f6nnen sich eine Immobilie nicht bar leisten. Ein Kredit ist hier die Regel. Das Spiel aus Eigenkapital und Fremdkapital (Leverage) erm\u00f6glicht den Kauf einer teureren Immobilie, bringt aber eigene Herausforderungen mit sich: Eigenkapitalbeschaffung: Eine hohe Summe muss zun\u00e4chst angespart werden. Aufw\u00e4ndige Finanzierung: Umfangreiche Unterlagen m\u00fcssen bei der Bank eingereicht und regelm\u00e4\u00dfig aktualisiert werden \u2013 besonders f\u00fcr Selbstst\u00e4ndige ein gro\u00dfer b\u00fcrokratischer Aufwand. Kapitaldienst: Die monatliche Rate muss stets bedient werden. Zinsrisiko: Steigen die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung, kann die neue Rate schnell untragbar werden. Emotionale Belastung: Viele Menschen schlafen schlecht, wenn sie hunderttausende an Schulden haben. Auf der Aktienseite ist die Grundempfehlung klar: Handle nie mit geliehenem Geld. Wir setzen nur eigenes Kapital ein (Hebel 1). Zwar bieten Broker die M\u00f6glichkeit, mit einem Hebel zu arbeiten (sogar bis zu 6), aber davon rate ich dringend ab. Das Risiko ist immens. Immobilieninvestoren argumentieren oft mit \u201eOther People\u2018s Money\u201c (OPM) \u2013 dem Hebel der Bank. Diesen Leverage-Effekt k\u00f6nnte man theoretisch auch im Depot abbilden, aber das Risiko ist hier ungleich h\u00f6her und schwerer kontrollierbar als bei einer Immobilienfinanzierung. Daher gebe ich in diesem Bereich einen Punkt der Immobilien-Seite. Der Fremdkapital-Hebel ist hier traditionell etablierter und bei verantwortungsvollem Umgang \u00fcberschaubarer. Neuer Zwischenstand: 5:1 f\u00fcr Aktien. Leerstand und Mietnomaden: Risiken, die es an der B\u00f6rse nicht gibt Kommen wir zu zwei klassischen Risiken der Immobilienvermietung: Leerstand und Mietnomaden. Bei Aktien gibt es diese Probleme nicht. Wenn Du Aktien vermietest (d.h. Optionen verkaufst), gibt es immer einen Markt und einen Preis. Leerstand existiert nicht. Dieses Risiko f\u00e4llt komplett weg. Zwischenstand: 6:1 f\u00fcr Aktien. Das gleiche gilt f\u00fcr das Risiko von Mietnomaden. Bei Immobilien kannst Du trotz sorgf\u00e4ltiger Auswahl (Schufa, Gehaltsnachweise) Pech haben. Mieter k\u00f6nnen pl\u00f6tzlich nicht mehr zahlen oder verw\u00fcsten die Wohnung. Dieses pers\u00f6nliche und finanzielle Risiko ist erheblich. Bei Aktien gibt es keine Mietnomaden. Das operative Gesch\u00e4ft l\u00e4uft \u00fcber den CEO des Unternehmens. Dein Investment ist von diesem individuellen Risiko komplett entkoppelt. Zwischenstand: 7:1 f\u00fcr Aktien. Ein verwandtes Risiko ist der Mietausfall. Selbst bei vermieteten Immobilien k\u00f6nnen Krisen (wie Corona), Jobverlust des Mieters oder andere Gr\u00fcnde dazu f\u00fchren, dass die Miete ausf\u00e4llt oder nur teilweise gezahlt wird. Eine Mietausfallversicherung mildert das, frisst aber wiederum Rendite. Auf der Aktienseite ist auch dieses Risiko nicht existent. Die vereinbarte Miete (Optionspr\u00e4mie) bekommst Du immer. Zwischenstand bleibt: 7:1 f\u00fcr Aktien. Flexibilit\u00e4t: Warum Aktien nicht immobil sind Der letzte fundamentale Unterschied ist die Flexibilit\u00e4t. Der Name sagt es schon: Eine Immobilie ist immobil, also unbeweglich. Sie bindet Dich an einen konkreten Ort. Du legst Dich auf eine Stadt, ein Viertel fest. Was, wenn Du den Job wechselst oder umziehen m\u00f6chtest? Du kannst das Haus nicht einfach auf einen LKW laden und mitnehmen. Diese \u00f6rtliche Bindung ist ein gro\u00dfer Nachteil an Flexibilit\u00e4t. Auf der Aktienseite herrscht maximale Flexibilit\u00e4t. Du kannst jede Aktie jederzeit kaufen oder verkaufen. Alles, was Du brauchst, ist eine Internetverbindung und Dein Broker-Zugang. Ob Du zu Hause bist oder auf Mallorca im Liegestuhl \u2013 ein Knopfdruck gen\u00fcgt. Nat\u00fcrlich gibt es auch gewisse Grenzen. Wobei man sagen muss: Ist man im Aktienmarkt unterwegs und hat die gro\u00dfen Aktien der Welt, die 130, die wir empfehlen, dann ist ein Handel zu jeder Zeit m\u00f6glich. Ich habe auch schon mal 3 bis 7 Millionen in einer Aktie gehandelt (beispielsweise mit Apple). Und dieser Trade ist innerhalb von Bruchteilen von Sekunden ausgel\u00f6st und erledigt worden. Diese Liquidit\u00e4t und Handlungsfreiheit ist mit einer Immobilie undenkbar. Endstand im Vergleich: 8:1 f\u00fcr Aktien. Mein Fazit Zusammenfassend steht im direkten Vergleich ein klares Ergebnis: 8:1 f\u00fcr die Aktie. Man k\u00f6nnte sagen, ich sei als Aktieninvestor parteiisch. Doch darum geht es nicht. Es geht um eine n\u00fcchterne Betrachtung der Vor- und Nachteile. Und nat\u00fcrlich bleibe ich dabei: Wenn du Immobilien hast, kannst Du damit nat\u00fcrlich auch super gutes Geld verdienen. Aber meine klare Empfehlung ist: Du solltest immer diversifizieren. Und auch Aktien geh\u00f6ren definitiv in jedes Portfolio rein. Warum ich als gelernter Maurer heute lieber Aktien vermiete? Weil ich f\u00fcr beide Assetklassen eine Affinit\u00e4t habe, aber die Vorteile der Aktien f\u00fcr mich \u00fcberwiegen. Das Wichtigste ist jedoch, dass Du \u00fcberhaupt anf\u00e4ngst zu investieren \u2013 anders l\u00e4sst sich in der heutigen Zeit kein Verm\u00f6gen mehr aufbauen. Mein pers\u00f6nliches Pl\u00e4doyer gilt der Aktie, weil der Einstieg leichter und schneller ist, die Lernkurve steiler und viele praktische H\u00fcrden einfach nicht existieren.  --- Mehr Informationen findest Du auf meiner Webseite: ulrichmueller.de   Warst Du bereits bei der Online Finance Mastery? https:\/\/mastery.ulrichmueller.de   Sichere Dir jetzt meinen kostenfreien Report: Jetzt Report sichern: So geht Verm\u00f6gensaufbau heute wirklich!   Lass' uns connecten: Instagram: https:\/\/ulrichmueller.de\/instagram  Facebook: https:\/\/ulrichmueller.de\/facebook  LinkedIn: https:\/\/ulrichmueller.de\/linkedin  YouTube: https:\/\/ulrichmueller.de\/youtube    Marker: (00:00:00) Was bef\u00e4higt mich, \u00fcber Immobilien zu urteilen? (00:03:54) Bewertung, Nebenkosten (00:07:29) Bauliche Pr\u00fcfung, Verwaltung, Instandhaltung & Reparaturen (00:10:21) Kredite & Angst, Leerstand, Mietnomaden (00:14:20) Mietausfall, Flexibilit\u00e4t, Steuern   ","author_name":"Der B\u00f6rseninvestor - Aktien, B\u00f6rse & Geldanlage mit Ulrich M\u00fcller","author_url":"https:\/\/www.ulrichmueller.de\/podcast","html":"